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187户村民住进水乡风貌“度假酒店”
联一村新貌
屋前有大路，屋后有小河，白墙黛瓦，小桥流水，如同一幅江南水墨画卷……在有嘉定区“东北门户”之称的华亭镇联一村农田深处，最近多了许多幢“乡村度假酒店”。这些“酒店”其实是联一村在推进市级乡村振兴示范村建设过程中为村民建设的置换房。昨天，“乡悦华亭”联一村农民相对集中居住平移归并一期新房正式交房，187户农户喜提高颜值新居。
记者了解到，通过市场化、专业化运作，联一村借着农村土地制度改革东风，在全市率先探索集体建设用地使用权作价入股，项目区内数千亩农用地进行统一经营，转型为都市服务型农业，走出一条乡村振兴新路。
将散落的村庄归并整合
联一村东与宝山罗泾接壤，北与江苏浏河毗邻。2019年，联一村入选市级乡村振兴示范村建设计划名单。联一村原有村宅普遍建于上世纪80年代，村宅散落、房屋老旧，村里基础设施薄弱，有些路段连三轮车都很难通过。村民吴兴泉告诉记者，他家上一次翻建已是1980年的事了，“当时平房翻楼房，花了3万元，这些年来大大小小也修了好几次”。
在嘉定区，有这种情况的村子并非只有联一村。嘉定全区有农宅8.5万余户，其中30户以下的自然村宅占三分之一，大多数房屋样式落后、配套不全，有的已年久失修。怎么改变农宅零、散、旧的情况？嘉定区试行村庄归并，将原有自然散落的村庄归并整合，最大限度集约土地、改善农民居住环境。联一村是试点村。
2018年5月，嘉定区政府与上海地产（集团）有限公司签署战略合作框架协议，首个合作项目就是华亭镇联一村的“乡悦华亭”。这也是全市率先启动的国企与地方政府共同合作开发的乡村振兴项目。“乡悦华亭”对农民相对集中居住先行探索，建设方对村民老旧房屋进行统一拆除、归并新建，以宅基地平移归并方式解决农民相对集中居住问题。项目负责人说，联一村原有28个自然村落、18个村民小组，经归并后形成5个组团，户均占地由0.82亩降至0.55亩。这样一来，宅基地涉及的集体建设用地资源被释放出来。项目一期安置组团位于蒲华塘两侧，新房还原了江南水乡风貌。
土地红利得到充分释放
“乡悦华亭”项目远期目标10平方公里，将打造一个融田园、文化、旅游、康养于一体的农旅特色小镇。项目一期规划美丽乡村、现代农业、主题农旅、乡居康养四个功能板块。该项目通过体制机制创新，吸引社会资本参与，同时探索集体建设用地使用权作价入股，走出乡村振兴新路。“我们不仅加大了政府投入，也改变了以往政府单方面投入的模式，更注重发挥市场作用，引导社会力量参与开发。”嘉定区相关负责人说。
集体建设用地使用权如何作价，又如何入股？联一村通过名下集体企业上海嘉定联一实业公司，在保持集体建设用地性质不变的基础上，以本村所属集体建设用地40年使用权作为注册资本成立项目公司，引进上海地产乡悦建设发展有限公司对其进行投资。公司以集体建设用地使用权作价入股，占项目公司总股本20%；上海地产集团以现金增资，占项目公司总股本80%。
未来，“乡悦华亭”项目将通过承包地规模化经营，逐步流转项目区内2000亩农用地进行统一经营。在这个过程中，土地资源要素转化为资本要素，土地红利被充分释放，股东可按股份比例分享项目利润，节余建设用地的开发还可平衡村庄归并、农民集中建房的资金，带动乡村产业发展和农村集体经济发展。
“村民”向“居民”转变
离开老破农宅，住进“乡村度假酒店”，村民们能否适应这种有别于城市社区和纯农社区的新型居住形态？
“之前农村地区一直采用村民自治管理，但这种管理方式缺乏统一标准；如果采用城市地区封闭小区的管理模式，也可能会产生治理难题。”华亭镇副镇长徐锋说，部分村民原先在农村长期散居，参与物业管理的意识比较淡薄。为了探索集中居住管理的有效方式，联一村计划在尊重村民原有居住习惯的基础上，建立一套与特大城市郊区特点相匹配的新农村集中居住管理模式。“我们将打造五大自治共治载体，即‘亭·院治理联盟’‘物管·红专员’‘乡悦·会客厅’‘民情·议事会’和‘百姓·秀舞台’，实现‘村民’向‘居民’转变，逐渐形成适合集中居住的社会治理新模式。”具体而言，“亭·院治理联盟”将联合政府职能部门和村委会力量，对发现的问题进行整治；镇里将选拔“物管·红专员”，包干联系、及时解决村民日常生活中遇到的难题；“乡悦·会客厅”将组织村民不定期开展社区活动，收集社情民意；“民情·议事会”将解决收集到的社区问题；“百姓·秀舞台”将举办文化宣讲、文艺演出等。
“乡悦华亭”二期项目也已启动。二期安置组团位于一期东北侧，涉及5个村民小组，总占地面积约99亩，总建筑面积约4.7万平方米，共计194户。未来，嘉定区将根据进城镇集中居住、农村平移集中居住两种模式，持续推进农民相对集中居住，到明年全区新增不少于4000户农民实现相对集中居住。
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